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  • 追地|5月開場 京杭起勢

    2021-05-12 11:34:21|來源:樂居買房
    摘要| 五一長假后,杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場,用一連串令人咋舌的數據,詮釋了何謂“王炸”,也在一定程度上再次驗證了地市的熱度。

    ??樂居買房訊(陳天賜) 五一長假后,杭州、北京兩城先后亮相集中供地市場,用一連串令人咋舌的數據,詮釋了何謂“王炸”,也在一定程度上再次驗證了地市的熱度。

    ??作為土地市場兩個頗為特殊的存在,杭州和北京土地出讓歷來備受矚目。

    ??2018-19年,杭州兩奪年度賣地金額榜首,且均突破2000億元。去年雖被上海反超,仍以約2600億的成績傲立前沿,地市風頭正勁。

    ??受供應規模限制,北京在2020年土地出讓金額榜中排名第五,但憑借****的市場地位,仍可輕松獲得大量關注,土地市場逢拍必火。

    ??在這樣的“聚光燈”下,兩城分別于5月7日、8日和10日、11日舉行了首次集中土地出讓,并均交出了不俗的答卷:

    ??杭州共成交57宗地,成交總金額約1178億元,接近去年的50%;剔除兩宗人才租賃用地,55宗涉宅地中41宗進入競自持環節,占比高達75%;

    ??北京兩日賣地981億,算上5月8日已底價成交的5宗宅地,總成交額達到了1109.7億;21宗進入競政府持有產權、公租/人才住房環節,10宗地進入競高標準方案階段,包括開始不被看好的遠郊區延慶和密云。

    ??前赴后繼

    ??考慮到歷史表現,如果說兩城此番賣地取得的數據還不夠讓人意外,那么再加上近乎苛刻的限價限競政策,如此“戰果”就足以稱得上耀眼。

    ??杭州土拍繼續沿用封頂價,但顯然,30%的天花板絲毫擋不住房企開疆拓土的熱情。競價之前已有21宗地溢價封頂,一次性加價幾億的情況也不在少數。這就導致首場集中供地的平均溢價率超過了25%,誕生了杭州第6宗總價百億地塊。

    ??就連臨安——杭州最偏的行政區劃之一,在不限購、新通地鐵等優勢的加持下,也成為此次集中競拍的“香餑餑”:

    ??12宗地塊(含1宗租賃地),10宗地塊拍至封頂價+自持。濱湖新城宅地以40%的高自持比例出讓,刷新了杭州“雙限”政策來的自持紀錄。

    ??“知難而上”的情況同樣出現在北京。面對限制土地價格、競政府持有商品住宅產權份額/配建公租、人才住房面積等嚴苛政策,以及全國首次采用的競高標準建設方案投報,層層加碼依舊難掩房企熱情。

    ??據了解,所謂高標準商品住宅建設方案,指的是針對建筑品質和專業設計進行綜合評分,意味著不是任意房企都能拿地,對于房企的操盤能力和建筑水平都是一個考驗。

    ??不過從結果看,有高達1/3的土地拍賣最終進入這一階段,房企拼著以質取勝也絕不退縮,對北京土地的渴望可見一斑。

    ??饑餓游戲?

    ??開發商頂著重重限制依舊前赴后繼,除了對北京杭州市場景氣的看好,供應端的窗口期也是主要原因。按杭州集中供地4、6、12月公告的節奏,加上30天公告期,第三批地塊實際成交要“跨年”,而此前宅地“斷供”已有許久,房企亟待補倉,拿到首批土地意味著有可能年內開盤,對追求周轉的企業而言無疑意義重大。

    ??之于北京,僧多粥少、寸土寸金的情況更是持續已久,加之此次出讓涉及12區域、中心城區供應15宗,同時不乏朝陽、海淀、通州等熱門區域的優質地塊;市場占位+高素質土地,引來超過50個開發商和200余個主體參與、保證金達1500億元,眾多房企垂涎自然也在意料之中。

    ??當然,無論杭州還是北京,拿地后如何開發運作,是企業共同面臨的另一嚴峻問題。杭州土拍結束后,有開發商剔除公租、配建后,用地塊真實地價與新房限價進行比對,發現很多價差都在萬元以下,有些甚至是負數,“算著算著眼淚就往下流?!?/p>

    ??在北京,朝陽金盞、海淀樹村的幾宗熱門土地,從地價和房價比來看,企業也都面臨盈利空間挑戰,其后續運營能力將接受考驗。

    ??也正因此,資金實力相對較強、運營成本相對較低的大鱷們仍然是拿地的絕對主力。例如此前在重慶和無錫大力納儲的融創,在杭州再次斥資超百億拿下4宗土地,轉天在北京繼續成功拿地。碧桂園、萬科、華潤、招商等龍頭,以及濱江、首開等“地頭蛇”,也均有不同程度的斬獲。

    ??此消彼長,留給中小房企的空間越來越小。拿地后雖仍要面臨利潤問題,但拿不到地就只剩生存問題,毫無回寰余地。在首輪集中供地中顆粒無收的中小房企,饑餓感和恐慌感勢必增長,這會不會導致下批次拍地時更加慘烈的局面?

    ??而首批供地中積極儲備糧草的各家企業,因為無先例可循,大多按老辦法取地。隨著集中供地城市越來越多,房企逐漸適應這一模式后,活躍度是否會有所回落?

    ??22城集中供地尚未過半,留待市場檢驗的問題還有很多。

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